Khó khăn, vướng mắc trong nhận và xử lý tài sản đảm bảo là nhà ở
Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ra đời nhằm pháp điển hóa các văn bản quy phạm dưới luật...
Trong quá trình nhận và xử lý tài sản bảo đảm (TSBĐ) là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở, quyền tài sản liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng thuộc các dự án kinh doanh bất động sản… việc áp dụng quy định của các Luật này và các văn bản hướng dẫn còn nhiều khó khăn, vướng mắc cho các tổ chức tín dụng (TCTD), trong đó có thủ tục nhận TSBĐ là nhà ở hình thành trong tương lai và nhà ở có sẵn theo quy định của Luật Nhà ở 2014.
Luật Nhà ở 2014 định nghĩa về “nhà ở hình thành trong tương lai” là “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” (Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở) và “nhà ở có sẵn” là “nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng”. Theo đó, các dự án nhà ở sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng (bàn giao cho người mua) được coi là “nhà ở có sẵn”. Tuy nhiên, điều kiện để nhận TSBĐ đối với hai loại TSBĐ này theo quy định của Điều 118 Luật Nhà ở khác nhau ở chỗ: Đối với “nhà ở hình thành trong tương lai” là “hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư”/“hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán”. Còn đối với “nhà ở có sẵn” thì để thực hiện giao dịch thế chấp, bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Vấn đề đặt ra là đối với các dự án đã hoàn thành đầu tư và đưa vào sử dụng (có biên bản bàn giao với người mua nhà) nhưng chủ đầu tư cần có thời gian để làm thủ tục cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà” cho người mua. Vì vậy, trong thời gian này, nếu cho rằng đây là “nhà ở có sẵn” để nhận TSBĐ thì không đủ điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở. Song nếu cho rằng đây là “nhà ở hình thành trong tương lai” thì cũng không đúng với định nghĩa nêu trên.
Bên cạnh đó, theo quy định của Điểm e Khoản 2 Điều 118, cho phép trong trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà nhưng “chưa nộp hồ sơ xin cấp quyền sở hữu nhà” thì người mua vẫn được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Như vậy về bản chất pháp lý trong giai đoạn này, nếu muốn nhận TSBĐ, các TCTD sẽ phải nhận dưới hình thức “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán”. Vấn đề tiếp theo là khi “chủ đầu tư đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua” nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì người mua nhà sẽ không được quyền thực hiện các giao dịch về nhà ở. Điều này sẽ dẫn đến vướng mắc về thủ tục nhận TSBĐ cho các TCTD khi thực hiện các sản phẩm cho vay mua nhà dự án và xử lý TSBĐ.
Với phân tích nêu trên, đối với các sản phẩm cho vay mua nhà dự án, TSBĐ là nhà ở sẽ biến đổi hình thái theo các giai đoạn như sau:
(1) Nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn xây dựng -> (2) Quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán khi đã hoàn thành xây dựng và bàn giao nhà cho người mua -> (3) Không là TSBĐ khi chủ đầu tư đã nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền -> (4) Nhà ở có sẵn khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Vậy việc nhận TSBĐ của các TCTD ngay từ giai đoạn xây dựng cho đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu - nếu xem xét dưới giác độ pháp lý sẽ phải thực hiện thay đổi hồ sơ TSBĐ và thủ tục nhận TSBĐ theo các hình thái tài sản nêu trên. Điều này sẽ dẫn đến khó khăn về chi phí tài chính, chi phí nhân lực cho TCTD. Bên cạnh đó là rủi ro pháp lý khi phải giải chấp tài sản loại này ra để nhận tài sản loại khác vào. Mặt khác, trong trường hợp khách hàng không trả được nợ, TCTD phải xử lý TSBĐ tại thời điểm nhà đã được chủ đầu tư bàn giao và đang nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; khi đó việc xử lý tài sản là bế tắc do quy định của Luật Nhà ở 2014 thời điểm này không được phép thực hiện giao dịch.
Theo đó, để đảm bảo tính thực tiễn của pháp luật cũng như tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho doanh nghiệp nói chung và TCTD nói riêng trong giao dịch nhận và xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở, VietinBank cho rằng cần thiết phải có những văn bản quy phạm pháp luật đồng bộ trong lĩnh vực này.
Nguyễn Kiều Thoa (Phó Phòng Pháp chế)
